12 六月

CHMC再次收紧房贷政策有感:前浪不努力后浪徒伤悲- 父母帮忙!

6月的第4天,我正在一个zoom 会议上讲得起劲,一位与会者提问,“刚刚CHMC宣布收紧房贷,为什么买房者需要帮助的时候,CHMHC却落井下石呢?”。我当时还没有看到这则消息,而且一直对CMHC为加拿大人买房所做的贡献心存感激,一时想不明白发生了什么。会议结束后查了一下CMHC的官方网站发现,CMHC真的是雨天收伞,违背了这家国企自己做出的承诺,因此网上恶评如潮。https://business.financialpost.com/executive/mortgage-rules

https://www.theglobeandmail.com/investing/personal-finance/article-ottawa-is-tightening-the-rules-for-first-time-home-buyers-for-their/

https://www.bnnbloomberg.ca/cmhc-tightens-mortgage-rules-amid-downturn-1.1445837

环球邮报新闻标题直接挑明:这么做就是为了自身利益(而不是加拿大人)

 

01 新政策的具体内容与重要辟谣

 

CMHC最新政策调整的内容有3项:1.偿债能力指标TDSR/GDSR从原来的44/39下调至42/35; 2.最低信用分数从600调高到680;3.个人借款不能用于首付。

第一项,偿债能力指标TDSR/GDSR从原来的44/39下调至42/35,中的TDSR是指,购入房产后,借款人每月的全部个人债务与每月应纳税收入的比值;GDSR是指,购入房产之后,该房产每月的债务与借款人每月应纳税收入的比值。这个指标的降低,把借款能力的门槛提高了一大截,导致借款能力降低12%。以年收入10万,首付10%为例,最高可负担的房价从52.5万减低到了46.2万。

第二项,信用分数680分以下的借款人,无法投保贷款违约保险,即,如果信用分数在680分以下,首付必须20%以上,绕开贷款违约保险的要求。政策中没有说夫妻两人申请,其中一个人信用分数低于680怎么办,估计不会有进一步的澄清,只能case by case地在申请时再做试探了。

第三项,原文是说“非传统首付款,因为会带来债务增加而不予考虑”。这句话很含糊,因此歧义比较大,谣言比较多。我个人的理解是:借款人自己的借款,不再可以当做首付,但其亲属赠与的首付可以。没有还款责任的借款可以做首付。什么是传统首付,什么是非传统首付,在CMHC 关于保费的网页上有解释,https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/finance-and-investing/mortgage-loan-insurance/mortgage-loan-insurance-homeownership-programs/cmhc-mortgage-loan-insurance-cost。传统首付的定义是:Traditional sources of down payment include: Applicant’s savings,RRSP withdrawal, funds borrowed against proven assets, sweat equity (<50% ofmin. required equity), land unencumbered, proceeds from sale of anotherproperty, non-repayablegift from immediate relative, equity grant (non-repayable grant fromfederal, provincial or municipal agency).即,储蓄,从退休账户RRSP中的取款,以资产为抵押的贷款,产权的一半,可自由处置的土地,卖房款,无需偿还的亲属赠与,无需偿还的政府赠款等。非传统首付的定义是:Non-traditional sources of down payment include: Any source that isarm’s length to and not tied to the purchase or sale of the property, such asborrowed funds.即,申请人的个人借款。如果是父亲借钱赠与儿子,且不需要儿子偿还,儿子用老子的这笔钱做首付,从字面上理解,是可以的。

重要辟谣:关于首付款来源,亲属的赠予是可以的。有好事者造谣说,从此赠予的首付不可以了,这是不识字的人的无稽之谈。关于加按refinance房产后取出的现金能否做首付,这是个模糊地带,但肯定不是造谣者说的,加按取出来的钱不能做首付款。前浪加按自己的房产,取出来的钱给后浪做买房的首付,没毛病,为啥不行?

 

02 政府“赠与”的首付款该拿吗?

 

上面提到的合格的,传统的首付款中,有一项是政府赠与的首付款。政府“赠与”的首付款有两种,第一种是2019年6月大选之前宣布,从2019年11月开始执行的新项目,借款人可以申请获得5-10%首付款资助,详细情况请在“王红雨在加拿大”公众号中搜索《首次置业者要力争加拿大政府的资助项目》一文,这笔赠与是联邦政府的“赠与”,条件是必须首付款低于20%,投保贷款违约保险。另一种是地方政府的所谓“赠与”项目,以前我的文章没有提到过,这种赠与无需首付款低于20%,也无需投保贷款违约保险。现在给大家介绍一下。

各省,市级政府为了推动首次置业人士早日进入买房市场,与一些开发商合作,推出了首付款“赠与”项目。这种赠与属于“二贷”,但没有月供,只需在一定条件下,一次性还款即可。“二贷”的本质还是贷款,只是在银行一贷的后面再做一笔产权的抵押,求偿权的顺序排在银行后面。举个例子,大家能好理解一些。多伦多的建筑商与政府合作,以FIRST HOME BOOST为名,向首次置业者提供一笔首付款“赠与”,上限是房价的10%。买家的家庭收入必须在9.6万以下。买家必须是首次置业,且是主要自住房才可以。如果买家后来改变用途,将主居住房改为出租房,或出售了,这笔“赠与”需要一次性归还。归还的金额并不一定是当初的“赠与”金额,而是当初“赠与”款所占房价的比例,乘以改变用途时或出售时的房屋市场价。与联邦政府的“赠与”一样,地方政府提供的首付款,也属于二贷,属于政府参股房权,出售房产时如果获利,需要与政府共享增值成果。

我曾在《加中城市房地产的比较》一文中介绍过中国地方政府推出的这种共有产权房的案例。发展商与地方政府合作,低价拿地,低价售房,发展商利润有保障还赢得了好名声,地方政府完成政绩,吸引买家与政府共享产权,预售非常火爆,但退房率高达70%,原因是半生积蓄买个不升值的房子,买家心有不甘。对完整产权的重视,以及对市场的尊重,说明中国买家成熟了,对政府的善意有了警惕。

政府“赠与”的首付款该拿吗?这个问题要因人而异。如果是地方政府委托建筑商开发某个项目,专门用作吸引首次置业者,即使你家不符合该项目的首付款“赠与”,只因为房价低而购买,但邻居中可能有很多人是申请了这笔“赠与”的买家,大多数邻居家庭收入在安省中位数收入9.6万以下,且长期不换房,升值空间与纯粹市场化的房产是有差距的。联邦政府提供的首付款“赠与”,没有限制具体的房产目标;而地方政府提供的“赠与”通常被限定在具体的房产上,被“赠与”人集中居住在一起,大家要注意这个区别。最近有朋友用微信发给我一份带BOOST项目的售房广告,中文的,上面完全“忽略”了对BOOST项目的介绍,只强调建筑商和房价。我把BOOST项目介绍的传单发给对方之后,结果可想而知了。这个项目在多伦多很久了,还有很多人不知道,是件让人很遗憾的事。

 

03 新政策只对首付低于20%的人有影响吗?

 

有很多人向我求证,这个新政策应该影响不大吧?应该只对首付低于20%的买家有影响吧?我知道大家想让我说“是的”,但正确答案不是这么简单。

大家在网上可以找到一个视频CMHC’s Story,解释了Why does CHMC exist,如果你看了答案就会知道,这个视频是他们自己拍的。因为答案与他们的所作所为完全不一致。Why does CHMC exist?的答案是这样的:CMHC exists fora single reason: to make housing affordable for everyone in Canada.而他们现在的做法却是保自己不出问题,让买房的人自己想办法去吧。那么CMHC到底是干什么的呢?

据CMHC的数据显示,加拿大有35%的房贷是买了贷款违约保险的。我们用肉眼看就知道,买房的人里面不可能有35%的人首付低于20%,无需任何统计数字。CMHC又骗我们了?没有。CMHC真实的故事是这样的:CMHC在房贷一级市场上给房贷保险,在二级市场上倒卖房贷。如果买家首付不到20%,按照商业银行法,商业银行必须投保贷款违约保险:商业银行将首付不足20%的贷款申请送交CMHC,由CMHC按照审批标准衡量批不批,这个标准在7月1号就要收紧了,如果批了,银行交一笔保险费,并将保费转嫁到借款人的贷款本金上,有四个省份的保费还要再交消费税PST,如果借款人违约不还贷款,商业银行拍卖房产,如果有损失才能向CMHC索赔,你看,CMHC 在一级市场上收了一笔保费,风险其实很小。在房贷的二级市场上,CMHC其实就是美国的两房,将商业银行的房贷收购过来,打包成债券出售出去,房贷的还款风险从商业银行转到了购买债券的投资者头上,CMHC赚一笔承销费。在二级市场上,CMHC是垄断经营的,独一份,没有竞争。在一级市场上,还有两家保险公司与他们竞争。CMHC每年的收入是多少呢?2018年41亿,2019年47亿,绝对的巨无霸国企,从房地产市场上捞金有术。

我们肉眼看到的,首付不足20%的买家连5%的比例都不到,CMHC怎么说有35%的贷款都是买了贷款违约保险了呢?原因是,有近30%的贷款违约保险属于“暗保”。CMHC是一级市场的巨无霸,同时又是二级市场的垄断者。很多非银行金融机构,没有吸收公众存款的资格,他们做的房贷必须在二级市场上卖掉,才能回笼资金,做更多贷款。这些机构把CMHC在二级市场上的资产证券化,当成了资金循环使用的处理厂,资金来源严重依赖CMHC制定的房贷收购标准。这些机构为了将自己做的房贷顺利卖给CMHC,他们将首付高于20%的房贷也主动去CMHC投保,这种做法被称为portfolio insurance,即,暗保,目的就是日后在房贷二级市场上,将房贷资产作资产证券化。大家现在明白了吧,CMHC说有35%的贷款都是买了房贷保险的,其中至少有30%是这种“暗保”,即,借款人不知道自己的贷款已被投保,借款人自己没有付过保险费,是做portfolio insurance的借款机构向CMHC投怀送抱造成的。

早在2016年10月3号,联邦政府宣布,取消给投资类房产的贷款做portfolio insurance的业务。新闻题目是Ottawa’s housing reforms target foreign buyers,mortgage debt,结果华人社区的小编忙着翻译非居民贷款政策去了,完全“错过”了文章里的这句要命的话it requires all portfolio insured mortgageto be owner occupied prohibiting insurance on rental home and investmentproperties.也许是小编根本不知道啥是portfolio insured mortgage,所以给“错过”了。但是主流人群能读懂这条新闻啊,消息一出,那些仰赖倒卖贷款获得资金来源的贷款机构的股票价格应声跳水。人们从那时起,一直说房贷政策太紧了,其实是房贷资金的水源被砍掉了一半,很多非银行机构拒绝做投资房的贷款,因为卖不掉。非银行金融机构房贷资金来源,不能从做投资房贷款中继续获取资金,这对银行来说是个好消息,政府帮银行打压了竞争对手,上述消息一出,商业银行的股价大涨。

圈子绕的有点儿远了,回到正题上来,CMHC改变贷款政策仅仅影响首付低于20%的申请人吗?不是啊。因为有些依赖二级市场的金融机构需要把贷款卖给CMHC,必须投保portfolio insurance,所以也得符合CMHC制定的标准,这些非银行金融机构有可能跟随CMHC,收紧房贷政策,否则无法进行房贷资产证券化,硬着头皮也得跟着国企老大亦步亦趋。CMHC的政策变化,由于其在二级市场上的垄断地位,会被传导到首付高于20%的市场上来。

商业银行会跟吗?我个人的看法是,如果非银行金融机构跟随CMHC收紧房贷政策,那么商业银行的优势就凸显出来了,因为商业银行除了卖房贷,还有存款作为资金来源。商业银行是上市公司,要为股东负责的,是要把手里的钱贷出去的,有必要跟着CMHC跑吗?

 

04 CMHC雨天收伞,意欲何为?

 

CMHC在此刻收紧房贷政策,让很多人大跌眼镜。不是应该在经济好的时候,预防地产出现泡沫才收紧房贷政策吗?这是逻辑正常的人的想法,但CMHC不是啊。我们一起来看看CMHC最近异常活跃的CEO都说了什么。

在CMHC的newsroom 里,可以看到,5月19号这位CEO的一篇讲话稿,声称加拿大房价将在未来12个月里下跌9%至18%。5月25号地产经纪群体发言,狂怼他的看法,称其言论为“引入恐慌且不负责任”。CMHC在5月25号发布2020年房地产展望特刊,详细论述其看法。6月2号这位CEO回怼地产经纪,说自己有证据。6月的第4天,发布新政策,采取实际行动自证预言。国企领导风范啊。

纵观CMHC政策变化,2008年7月次贷危机爆发,CMHC把还款期从40年缩短为35年。雨天收伞。这一变化引领所有商业银行效仿。

2010年取消投资房首付款低于20%的贷款业务,从此投资房首付一律20%以上。

2011年一月将还款期再次缩短,最长还款期降为30年,所有商业银行效仿。同时CMHC停止批准信用额度。

2012年7月取消Refinance贷款金额高于房价80%的业务。最长还款期从30年降为25年,所有银行都跟随。

2016年2月,给房价设上限,首付不足20%的贷款申请,房价最高不超过100万。

2016年10月,不给投资房贷款的“暗保”上保险。

CMHC作为一家国企,自称:唯一存在的理由是让每个加拿大人买得起房。CMHC exists for a single reason: to make housing affordable foreveryone in Canada.过去12年,好像除了赚钱,早已忘了自己的使命。这些年里,只要CMHC发布新政策,还没买房的人心里就一紧:首付又不够了,离买房又远了100公里。只有2019年6月的联邦政府补贴政策让买家眼前一亮,但后来发现门槛太高,跨不过去,这个政策是给特鲁多助选专用的。

CMHC的底层恐惧是这样的,他们在一级市场上承保的贷款,首付都低于20%,最低首付只有5%,房价下降会导致他们掏腰包赔偿。他们算出来的房价在12个月里降9%到18%,目前只有他们自己相信。如果房主也信,现在市场上会有大量卖盘出现,马上卖了,明年再买回来,不就赚了吗?现在把自己100万的房子卖了,租房一年,明年82万买回了,轻松赚18万。来,谁信CMHC,试试呗。

市场与官僚的博弈,我支持市场。

 

结语:把买房梦建立在CMHC的口号上,终将梦碎。首次置业者,最大的靠山是爹妈。即使收入很高的专业人士,首付达不到20%就得被CMHC拿捏。中国的后浪,钱途在地摊儿上,加拿大的后浪,钱途在前浪身上。在加拿大,有些前浪用倒按揭帮子女凑首付买房。没房的前浪,自己先死在沙滩上了,谁来帮后浪呢?CMHC吗?

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