7 六月

购房过程中涉及的各项费用,应该学习了解

多伦多得天独厚的优势在这里不用多说,因而房产受到世界各地很多人的青睐,但购房过程中涉及的许多费用,比如房屋评估费、购房定金、首付和贷款、律师费、产权保险等等。现在给大家简单讲解一下这些费用的详情:

一、买房定金(Deposit)
买房定金一般是房价的5%(也有很多经纪会备注10%定金),买家应在买卖双方签订买房合同后的24小时内把定金以银行本票(money order or bank draft)的形式交给卖方,一般先存在卖方地产公司或律师的信托账户里。(有些时候没有办法给本票,用个人支票也可以。但在交易不成功的情况下,卖方经纪公司会要求21天之后才能退钱,因为他们要确认这笔定金钱完全打到他们公司的账户。)
二 、验屋费(Home Inspection Fee)
验屋费一般在$300-500加币(豪宅的话请准备上千刀),由买房人或其经纪人找验房师,并直接付费给验房师,最后验房师会给出一份详细的电子验房报告,包括一些图片,维修建议和可能产生的费用。
 
三、房款或首期款(Payment or Down Payment)
买家根据自己的实际情况,可以选择付清买房全款。也可以选择申请按揭贷款,自己先付首期,用银行贷款付清余款。选择贷款的买家需要在签订买房合同前去银行申请贷款预批,弄清楚自己的贷款能力和能筹到的首期款的金额,才能进一步确定自己的买房预算。
 
四、房屋估价费(Home Appraisal Fee)
房屋估价费用一般在$350-700加币。由贷款银行指定的估价师来进行估价,费用由银行代收,有些银行做活动时会帮客人支付这笔费用。
 
五、律师费和产权保险费(Legal Fee&Title Insurance Fee)
律师费一般在$1200-2500加币。律师费包括产权调查费Title Searching Fee、产权注册费Title Registration Fee、房贷/抵押登记费Mortgage/Charge Registration Fee和其他杂费Miscellaneous Fee。产权保险Title insurance在$300-1000左右,由律师代买代交,一般也包括在律师费里。房价越高,产权保险费和律师费越贵。
六、房屋保险费(Home Insurance Fee)
每年的房屋保险保费约为房价的0.1%-0.2%,一般按月付费。保费的计算取决于房龄,房子的状况、房子所处的区域,房子的居住现状、保单的覆盖范围,以及房主过去是否索赔等因素。如果是贷款购买房屋,所有贷款机构都会要求你购买房屋保险,尤其是火险,并在交房日当天生效,否则拿不到贷款的款项。
七、地税(Property Tax)
加拿大多数房屋产权是终身拥有,所以在加拿大买房每年都需要缴纳地税。以安省为例,每年的地税约为房价的0.5%-1.7%。地税的计算取决于房子所在的城市人口密度、房子市值、房型、占地面积、使用面积、区域、社区设施、学校等。每个城市人均占地面积不同,所以大城市地税低些,偏远的小城市地税略高。
 

八、土地转让税(Land Transfer Tax)
一次性缴纳,交接时由律师代收。多伦多市的土地转让税最高,包括省税和多伦多市税两项。而在多伦多周边其他城市买房,只需交省税。土地转让税的计算方法如下:
多伦多市土地转让税(Toronto land transfer ta×):
  • 买价的55万元以下部分(包括55万)的,征收0.5%;
  • 5.5万到25万元之间的部分,征收1%;
  • 25万到40万元之间的部分,征收1.5%;
  • 40万到200万元之间的部分,征收2%;
  • 200万元以上的部分,征收2.5%。
多伦多市税折扣要求:按房价最多折扣$4,475。买房人必须是18岁以上加拿大公民或永久居民,买房后9个月内要入住,买房人和其配偶在全球范围内从来没有过其他房产。
安省土地转让税(Ontario land transfer Ta×):算法和多伦多土地转让税一样
  • 5.5万元以下部分包括55万,征收0.5%;
  • 5.5万到25万元之间的部分,征收1%;;
  • 25万到40万元之间部分,征收1.5%;
  • 40万到200万元之间的部分,征收2%;
  • 200万元以上的部分,征收2.5%。
省税折扣要求和市税折扣要求相似:按房价最多折扣$4,000,买房人必须是18岁以上加拿大公民或永久居民,买房后9个月内要入住,买房人和其配偶在全球范围内从来没有过其他房产。
例如:在多伦多买一套100万的房屋,需要交的转让税计算如下:
多伦多市税:55,000×0.5%+(250,000-55,000)×1%+(400,000-250,00)×1.5%+(1,000,000-400,000)×2%=16,475。
省税:55,000×0.5%+(250,000-55,000)×1%+(400,000-250,00)×1.5%+(1,000,000-400,000)×2%=16,475。
土地转让税总数:$32,950
 
九、非居民投机税/海外买家税(Non-resident Speculation Tax/NRST)
非加拿大的公民或永久居民的海外买家要在大多伦多地区/金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe/GTA)购买物业,需缴纳房款百分之十五的非居民投机税。交接时一次性由律师代收和代付给政府。
以下几种情况可以豁免NRST:
1)已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士;
2)已经取得难民身份的人士;
3)本人为外国人,但配偶是加拿大公民或永久居民,或是上述1)或 2)的配偶。
不过,以上三类人的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房,则不能豁免NRST。以及如果涉及到的第三方为外国人,也不能豁免NRST。
有三种情况可以在缴纳NRST之后获得退税(rebate):
(1)在购买房子后的四年中,拿到了加拿大公民或者永久居民身份;
(2)国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的;
(3)拿到工签在安省合法工作超过1年的。
政府在公告里面明确说明,在购买房子到申请退税(rebate)这段期间,这个物业必须自住,不能转卖也不能出租!符合申请条件后,连本带息一起退回来。
以GTA为核心的所谓的大金马蹄地区(Greater Golden horseshoe)范围:西起滑铁卢(Waterloo),东至彼得堡(Peterborough),北起巴里(Barrie),南至尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula)直到加美边境。
 

十、新房合并销售稅(Harmonized Sales Tax,HST)
在安省购买新房要付房价13%的合并销售税(HST),合并销售稅包括省销售稅(Provincial Sales Tax,PST)8%和联邦Federal商品和服务税(Goods and Services Tax,GST)5%。一般房产合同上的房价都是税前价+13%HST减退税部分。
对于符合条件的买家,有一定的退税。符合条件的有两种:一种是买来自住,作为主要居住房;另一种是买来出租,作为租客的主要居住房。
这两种情况退税的金额是一样的,不一样的是操作方式和现金流。自住房的买家可以把退税部分转让(Assign)给房产商,由房产商代替买家申请退税,税务局会将退税部分直接给房产商。这样房产商就可以在交接房产的时候向买家少收可以退回的那一部分HST。所以一般房产合同上的房价都是税前价+13%HST减退税部分。
如果是出租房,没有特别的法律条款允许买家把HST转让(Assign)给房产商。所以买家在交房的时候要先多付给房产商可退税部分,然后在找到租客后提供至少1年租约合同申请退税。
可退税部分的计算方式如下:
安省的合并税是13%。其中5%是联邦Federa部分,8%是安省Provincial部分。
联邦Federal退税:
a)税前价<=35万,退36%,退税=税前价×5%×36%,最多退$6,300。
b)2.35万<税前价<45万,退税按房价的増加按比例递减至0,退税=6,,300×(45万-税前价)/10万。例如40万的税前房子,退税=6,300×(45万-40万)/10万=3,150。
c)税前价>=45万,没有联邦federa部分的退税。
安省Provincia退税:
a)税前价<=40万,退75%,退税=税前价×8%×75%。例如40万的税前房子,退税=40万×8%×75%=2万4。
b)税前价>40万,一律退2万4。
正过来说很简单,可是倒过来算就很难。因为房产合同上的房价是税前价+13%HST-退税
根据联邦federal和安省Ontario退税计算的不同,可以分四个房价区间:35万以下,35-40 万,40-45万,以及45万以上。
 
  1. 税前价35万以下的房子,联邦退税-税前价×5%×36%,安省退税税前价×8%×75%。倒过来算,税前价=(合同价listing price)/(1+13%-5%×36%-8%×75%)。税前价35万的房子合同价listing price是$368,200。
  2. 税前价35万到40万的房子,联邦退税=6,300×(45万-税前价)/10万,安省退税=税前价×8%×75%。倒过来算,税前价=(合同价listing price+6,300×45万/10万)/(6,300/10万+1.13-75%×8%)。税前价40万的房子,合同价listing price是$424,850。
  3. 税前价40万到45万的房子,联邦退税=6,300×(45万- 税前价)/10万。安省退税=2万4。倒过来算,税前价=(合同价sting price+6,300×45万/10万+2万4)/(6,300/10万+1.13)。税前价45万的房子,listing price是$484,5004。
  4. 税前价45万或以上的房子,因为已经不符合联邦退税条件,只有安省退税的上限2万4,所以总退税保持2万4不变。

     

十一、房屋交割时的调整费(Adjustment Fee)
房屋交割当天的地税、水、电、煤气费,物业管理费由买家负担,律师会列出卖家支付交过的以上费用,买家要在交割日付还卖方。这个调整费一般在$500~3000以内。

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